景晖智库首席经济学家胡景晖点评：

　　“保租房”虽然带有政策保障色彩，虽然部分保租房项目能够获得政策性配租，但对于绝大多数保租房项目来说，将面临市场化招租和租后运营的挑战。能否在市场化竞争中实现高效招租、降低空置率、提升租客满意度，将成为绝大多数即将竣工入市的“保租房”项目面临的大考，运营指标是否优质，也密切关系到“保租房”项目最终能否通过公募REITs实现退出。

　　第一，考验项目定价能力。“保租房”在定价上既要满足政策保障需求，即租金价格要低于周边同质化房源一定比例，年度涨幅不得超过5%，又要考虑市场化，确保项目能达到一定收益率，且能够长期可持续，所以，在项目定价测算上对项目方是一大考验。

　　第二，考验招租能力。可能大家普遍觉得保租房一上市肯定是供不应求，抢都抢不到，根本不存在租不出去的情况，但是，也不能过于乐观，我认为除了少数能够享受到政策性配租的定向人才保障项目外，绝大多数的保租房项目将面临较大的招租压力。压力来自以下几个方面：

　　一是项目区位能否获得租客认可？与购房人能够接受未来配套不断完善不同，租客更看重项目当下即时的交通便利性和生活配套便利性，简单说租客不看预期，只看当下，所以对于一些区位不佳、交通和生活配套短期内无法完善的项目将面临很大的招租挑战。

　　二是产品户型能否获得租客认可？虽然现在的年轻租客更追求租住品质，但月租金的承受力仍是硬杠杆，当一个项目全心全意为租客做出了很优质的产品时，如果在价格上没有竞争力，租客大概率会选择产品没那么好，但价格更便宜的项目。

　　三是能否留住租客？租赁和买卖不一样，买房至少可以有5年以上的居住稳定期，但租客流动性很大，流动性大的原因，除了居住体验之外，还与租客自身工作生活的变动情况密切相关。这对租客入住后的项目运营方提出更高的要求。

　　四是招租能否竞争得过其他机构？租赁市场竞争很充分，租客的选择空间也非常大，既有市场空间很大的业主普通出租房源、分散在各大社区里的分散式长租房源，也有产品和服务做差异化竞争的其他长租房源。这些都将给保租房的招租带来较大竞争压力。

　　基于以上市场化竞争所带来的压力，需要保租房业主方，能够从市场化角度提前做好一体化规划，比如项目选址、配套完善、运营商招标、项目定价、客群定位与画像、项目的包装宣传推广等等。